O problema deseori intalnita in cazul inchirierii de imobile, mai ales in cazul celor cu destinatia de locuinta, este aceea a dorintei proprietarului/locatorului de a se asigura ca imobilul si bunurile din acesta, atunci cand este cazul, sunt utilizate normal, fara a fi provocate stricaciuni sau uzura excesiva, raportat la destinatia bunului.
O astfel de dorinta, determinata de grija pe care orice proprietar o are pentru bunul sau, este fireasca, insa nu trebuie ca locatarul (chiriasul) sa fie stanjenit in folosirea bunului inchiriat.
Locatiunea, sau inchirerea, presupune cedarea folosintei bunului pentru o perioada determinata sau nedeterminata; mai exact, inclusiv proprietarul care a cedat folosinta a renuntat la o parte a prerogativelor sale de proprietar. In termeni mai tehnici, dreptul de folosinta este o prerogativa juridica a dreptului de proprietate; prin locatiune, proprietarul renunta temporar la aceasta prerogativa a dreptului de proprietate, cu toate consecintele unei asemenea renuntari.
Potrivit Codului civil, articolul 1.789, „Locatorul este obligat sa intreprinda tot ceea ce este necesar pentru a asigura in mod constant locatarului folosinta linistita si utila a bunului, fiind dator sa se abtina de la orice fapt care ar impiedica, diminua sau stanjeni o asemenea folosinta”.
Din formularea articolului 1.789 Cod civil reies o serie de obligatii ale locatorului/proprietarului, printre care si aceea ce a asigura folosinta linistita a bunului si abtinerea de la fapte care ar impiedica sau stanjeni o asemenea folosinta. Folosinta linistita a imobilului inchiriat presupune ca locatarul sa nu fie inoportunat in momente nepotrivite de vizite neanuntate, nici macar de vizitele celui care i-a cedat folosinta bunului.
Problema este cu atat mai sensibila in cazul in care destinatia imobilului inchiriat este aceea de locuinta. Practic, prin inchiriere, imobilul devine locuinta chiriasului, chiar daca ramane in proprietatea locatorului. Cine si-ar putea dori ca locuinta sa sa poata fi vizitata oricand de catre persoane din afara familiei? Ar fi, in mod evident, o incalcare a intimitatii locatarului, incalcare ce poate fi considerata o stanjenire in sensul avut in vedere de art. 1.789 Cod civil.
Totusi, nimeni nu contesta dreptul proprietarului de a verifica starea bunului inchiriat, insa aceasta verificare trebuie realizata intr-un mod rezonabil, cu anuntarea si acceptul prealabil al locatarului. Cel mai bine ar fi ca vizitele sa se desfasoare potrivit unor reguli stabilite inca de la inceput, prin clauzele contractului de inchiriere.
