Optimrent

Inregistrarea la ANAF a contractului de inchiriere

Posted on august 1, 2020aprilie 8, 2021 by Ciprian Mitoseriu

Conform art. 1781 din Codul civil, Contractul de inchiriere (locatiune) se considera incheiat indata ce partile au convenit asupra bunului si pretului, ceea ce inseamna ca legea nu impune o anumita forma pentru incheierea valabila a unui contract de inchiriere, simplu acord de vointa in acest sens intre parti fiind suficient. Cu toate acestea, incheierea in forma scrisa a contractului de inchiriere prezinta mai multe avantaje si este indicat ca partille sa isi materializeze acordul de vointa printr-un inscris.

In acest context, trebuie stiut faptul ca, in situatia contractelor de inchiriere incheiate prin inscris sub semnatura privata care au fost inregistrate la organele fiscale sau cele care au fost incheiate in forma autentica constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele si in modalitatile stabilite in contract sau, in lipsa acestora, prin lege. Asadar, proprietarul al carui chirias nu isi indeplineste obligatia de plata a chiriei, poate demara procedura executarii silite cu privire la recuperarea sumelor de bani datorate de catre chirias, cu mentiunea ca textul de lege vizeaza doar recuperarea chiriei, nu si sumele datorate cu alt titlu (de exemplu, cheltuielile de intretinere). In lipsa unui inscris constatator al contractului de inchiriere, demersurile proprietarului in sensul indicat anterior ar fi cu mult ingreunate, existand riscul nerecuperarii banilor.

In ceea ce priveste inregistrarea contractului la ANAF, in luna februarie 2019 a fost publicat in Monitorul Oficial Ordinul Nr. 114/2019 din 21 ianuarie 2019 pentru aprobarea Procedurii de inregistrare a contractelor de locatiune, precum si a modelului si continutului formularului „Cerere de inregistrare a contractelor de locatiune”, care prevede ca locatorul va completa cererea in doua exemplare, iar una dintre cereri va fi depusa la organul fiscal insotita de o copie a contractului de locatiune. Modificarea sau incetarea contractului de locatiune pot fi inregistrate de locator la organul fiscal central competent, prin depunerea cererii, avand bifata in formular casuta „Modificare” sau „Incetare”, dupa caz, insotita de documentele justificative.

Inregistrarea contractelor de inchiriere la ANAF nu este obligatorie in momentul de fata, insa proprietarul are obligatia de a declara la organul fiscal veniturile obtinute din inchirierea imobilelor. Altfel, acesta risca, pe de o parte, sa plateasca dobanzi si penalitati in conformitate cu prevederile legii fiscale, ajungand la obligatii de plata cu mult mai mari decat in situatia declararii la timp si voluntare a acestor venituri, iar pe de alta parte, exista posibilitatea cercetarii sale intr-un dosar penal pentru fapte de evaziune fiscala, urmare a sustragerii de la obligatiile impuse de legea fiscala.

Av. Laura Ipate, Cabinet avocat Mitoseriu Ciprian

Proprietarul: Dezavantajele neincheierii unui contract de inchiriere in forma scrisa

Posted on iulie 3, 2020aprilie 7, 2021 by Ciprian Mitoseriu

Desi exista foarte multi proprietari de imobile care isi suplimenteaza veniturile prin inchirierea acestora, foarte putini cunosc dezavantajele neincheierii unui contract in forma scrisa. Cu toate ca, de cele mai multe ori, proprietarii sunt tentati sa nu incheie un asemenea act, pentru a evita plata impozitul pentru suma incasata, dezavantajele ce survin in urma unei astfel de modalitati de a proceda sunt mult mai mari decat beneficiile.

Desi nematerializarea intr-un inscris a intelegerii dintre proprietar si chirias nu afecteaza valabilitatea acesteia, conventia fiind valabila, primele probleme apar in situatia in care proprietarul este nevoit sa dovedeasca, din varii motive, existenta si continutul contractului. In concret, in cazul in care chiriasul refuza plata chiriei, sau plateste o suma inferioara celei convenite, un proprietar fara contract scris va avea dificultati in dovedirea cuantumului chiriei, locatorul neputand fi obligat sa plateasca chiria decat de catre instanta de judecata, procedura ce implica cheltuieli suplimentare constand, printre altele, in onorariu de avocat si taxa judiciara de timbru. Asadar, primul dezavantaj, in cazul neincheierii unui contract de inchiriere in forma scrisa, consta in imposibilitatea dovedirii oricarei pretentii fata de chirias. Dovada, in aceasta situatie, se va face cu mare dificultate si doar in situatii exceptionale, prevazute in mod expres de lege.

Un proprietar diligent trebuie sa stie ca, potrivit articolului 1798 din Codul civil, contractele de locatiune incheiate in forma scrisa si inregistrate la organele fiscale precum si cele incheiate in forma autentica in fata unui notar constituie titluri executorii pentru plata chiriei. In situatia unui chirias care refuza plata chiriei, simpla prezentare a contractului la un executor judecatoresc duce la declansarea procedurii de executare silita pentru recuperarea sumelor neplatite.

Un alt dezavantaj, in situatia lipsei unui contract in forma scrisa care sa prevada expres obligatiile chiriasului, proprietarul se poate lovi de refuzul acestuia de a-i permite sa inspecteze imobilul pe parcursul inchirierii. Exista situatii si mai grave, cand chiriasul nu doar ca refuza sa permita vizionarea imobilului, dar refuza sa il paraseasca odata cu ajungerea la termen a perioadei convenite. Intr-o asemenea situatie din punct de vedere legal, proprietarul nu are alta alternativa decat investirea instantelor de judecata cu o cerere prin care sa solicite evacuarea locatarului, procedura anevoioasa care presupune costuri suplimentare.

Desi foarte putini se gandesc la acest aspect, o situatie des intalnita in practica este aceea in care locatarul paraseste imobilul inchiriat luand o parte sau totalitatea bunurilor ce i-au fost predate spre folosinta. Lipsa unei formalitati scrise cu privire la contract, este de cele mai multe ori insotita si de lipsa incheierii unui proces-verbal in care se consemneaza starea imobilului si bunurile (obiectele de mobilier) incredintate spre folosire. Intr-o atare situatie un proprietar se poate vedea considerabil pagubit, lipsa unor inscrisuri atragand mari dificultati in dovedirea si recuperarea unui eventual prejudiciu.

Aparent cel mai mic dintre dezavantaje, trebuie totusi avut in vedere faptul ca, in lipsa unui contract de locatiune scris, chiriasul poate parasi imobilul oricand doreste sistand astfel plata chiriei, lipsindu-l pe proprietar de orice previzibilitate in acest sens.

Un ultim aspect, deloc de neglijat, consta in faptul ca, in mod automat, neincheierea unui contract scris duce de cele mai multe ori la neinregistrarea acestuia la organele fiscale si la nerespectarea obligatiei proprietarului de achitare a impozitului aferent veniturilor realizate din chirii. Proprietarul cu un astfel de comportament neglijent trebuie sa stie ca, pe langa toate aspectele prezentate pana la acest punct, nedeclararea veniturilor din chirii constituie infractiunea de evaziune fiscala, iar o sesizare in acest sens poate fi facuta catre organele de politie chiar si de catre un chirias aflat in relatii mai putin bune cu locatorul.

Av. Bogdan Fotea, Cabinet avocat Mitoseriu Ciprian

Evacuarea chiriasului din locuinta

Posted on iunie 10, 2020aprilie 7, 2021 by Ciprian Mitoseriu

Potrivit art. 1831 din Noul Cod Civil, daca prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriasului se face in baza unei hotarari judecatoresti, chiriasul fiind obligat la plata chiriei prevazute in contract pana la data eliberarii efective a locuintei, precum si la repararea prejudiciilor de orice natura cauzate locatorului pana la acea data

Potrivit art. 1809 din acelasi Cod civil, in privinta obligatiei de restituire a bunului dat in locatiune, contractul incheiat pe durata determinata prin inscris sub semnatura privata si inregistrat la organele fiscale precum si constatat prin inscris autentic constituie, in conditiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului.

Din punct de vedere legal, evacuarea chiriasului de catre locator este procedura prin care acesta din urma solicita sprijinul organelor abilitate, pentru a reusi sa recapete folosinta imobilului inchiriat, folosinta pe care chiriasul cu rea-credinta continua sa o exercite.

In vederea atingerii acestui obiectiv, proprietarul are la dispozitie doua actiuni in fata instantelor de judecata in circumscriptia carora se afla bunul inchiriat. Discutam despre o procedura de drept comun si despre o actiune in evacuarea imobilelor folosite sau ocupate fara drept, o procedura speciala, simplificata, ce implica doar dezbateri succinte si care are un caracter urgent.

Cea de-a doua varianta este cea mai des utilizata in astfel de situatii, prezentand avantajul celeritatii precum si avantajul de a necesita cheltuieli mai scazute pentru proprietarul care actioneaza in instanta.

Este de preferat ca proprietarul sa urmeze calea indicata de dispozitiile legale cand se confrunta cu un chirias care refuza sa paraseasca locuinta ce i-a fost inchiriata. Este cea mai buna modalitate de a proceda pentru ca patrunderea in imobilul utilizat, chiar fara drept, de catre chirias, in scopul inlaturarii acestuia, poate constitui infractiunea de violare de domiciliu, pedepsita cu inchisoarea potrivit normelor penale in vigoare.

Av. Bogdan Fotea, Cabinet avocat Mitoseriu Ciprian

Obligatiile chiriasului

Posted on mai 23, 2020aprilie 7, 2021 by Ciprian Mitoseriu

Obligatiile principale pe care si le asuma chiriasul odata cu incheierea unui contract de inchiriere sunt:

sa ia in primire locuinta;
sa plateasca chiria in cuantumul si la termenul stabilite prin contract;
sa foloseasca bunul cu prudenta si diligenta;
sa restituie bunul la incetarea, din orice cauza, a contractului de inchiriere.

Consideram ca prin incheierea unui contract de inchiriere partile urmaresc, in primul rand, folosinta locuintei, daca avem in vedere perspectiva chiriasului, si obtinerea banilor obtinuti din plata chiriei, daca ne raportam la proprietar. Asadar, principala obligatie a chiriasului si, am putea spune, cea mai importanta, este plata chiriei. De cele mai multe ori, partile stabilesc o data anume, fie la inceputul lunii, fie la sfarsitul acesteia, la care chirisul plateste chiria. In conditiile in care nu a fost stabilit acest lucru odata cu incheierea contractului si nu exista nici uzante in acest sens, art. 1797 (2) din codul civil stabileste ca plata se va face dupa cum urmeaza:

in avans pentru toata durata contractului, daca aceasta nu depaseste o luna;
in prima zi lucratoare a fiecarei luni, daca durata locatiunii este mai mare de o luna, dar mai mica de un an;
in prima zi lucratoare a fiecarui trimestru, daca durata locatiunii este de cel putin un an.

Chiriasul trebuie sa stie faptul ca incheierea contractului in forma autentica sau prin inscris sub semnatura privata si inregistrat ulterior la organele fiscale reprezinta titlu executoriu pentru plata chiriei, in baza caruia proprietarul poate demara procedura executarii silite, in caz de neplata a chiriei.

Folosirea bunului cu prudenta si diligenta, sau ca un bun proprietar, presupune obligatia chiriasului de a se ocupa de intretinerea locuintei astfel incat aceasta sa fie in stare de intrebuintare. De altfel, Codul civil prevede faptul ca este in sarcina chiriasului obligatia de a efectua reparatiile de intretinere curenta, adica acele reparatii necesare ca urmare a folosirii bunului. Cu toate acestea, daca este vorba despre reparatii necesare pentru a mentine bunul in stare corespunzatoare de intrebuintare, chiriasul trebuie sa il anunte pe proprietar pentru a le efectua, acestea din urma fiind in sarcina proprietarului.

La incetarea contractului de inchiriere, chiriasul trebuie sa restituie locuinta in starea in care a primit-o, in afara de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii. Daca este vorba despre un contract incheiat pentru o perioada mai lunga, iar chiriasul a efectuat lucrari de imbunatatire a imobilului, proprietarul are dreptul de a le pastra si poate fi obligat la plata de despagubiri doar daca aceste lucrari au fost efectuate cu acordul sau prealabil. In lipsa acestui acord, proprietarul poate sa ceara chiriasului aducerea bunului in starea initiala, precum si plata de despagubiri pentru orice paguba ar fi cauzata bunului de catre locatar.

Av. Laura Ipate, Cabinet avocat Mitoseriu Ciprian

Obligatiile proprietarului

Posted on aprilie 15, 2020aprilie 7, 2021 by Ciprian Mitoseriu

Odata cu incheierea unui contract de inchiriere, atat proprietarul, cat si chiriasul isi asuma o serie de obligatii pe care trebuie sa le respecte in baza contractului incheiat.

Principalele obligatii care ii revin proprietarului sunt:

predarea bunului cu privire la care a fost incheiat contractul de inchiriere;
sa mentina bunul intr-o stare corespunzatoare de folosinta pe toata perioada derularii contractului;
sa asigure chiriasului linistita si utila folosinta a locuintei pe toata perioada prevazuta in contractul de inchiriere.

In practica, obligatia de predare a locuintei ce face obiectul contractului de inchiriere se realizeaza prin predarea cheilor imobilului; din acest moment, chiriasul va exercita folosinta asupra locuintei, proprietarul pastrand celelalte atribute esentiale ale dreptului de proprietate, si anume, posesia si dispozitia. Recomandam ca, la momentul predarii imobilului, sa se realizeze un proces verbal in care sa fie mentionate toate dotarile existente si valorile de inlocuire in caz de degradare sau distrugere.

Obligatia de mentinere a bunului intr-o stare corespunzatoare de folosinta consta in efectuarea tuturor reparatiilor necesare astfel incat locuinta sa poata fi folosita conform destinatiei stabilite de catre parti. De exemplu, daca sunt probleme cu instalatia sanitara a apartametului inchiriat, obligatia de efectuare a reparatiilor apartine proprietarului si nu chiriasului. Cu toate acestea, chiriasul poate efectua reparatiile pe cheltuiala sa, urmand a-si recupera banii de la proprietar. Totusi, trebuie precizat faptul ca reparatiile care rezulta din folosinta obisnuita a bunului sunt in sarcina chiriasului.

Proprietarul este obligat sa se abtina de la orice fapt care ar impiedica, diminua sau stanjeni folosinta locuintei, chiar daca nu exista o mentiune expresa in acest sens in cuprinsul contractul de inchiriere. De multe ori partile nici nu stipuleaza aceasta obligatie in contract, dat fiind faptul ca este de esenta contractului de inchiriere folosinta bunului de catre chirias, fara ca acesta sa fie impiedicat in vreun fel de catre proprietar. Cu toate acestea, art. 1804 din Codul civil reglementeaza obligatia chiriasului de a permite examinarea bunului de catre proprietar la intervale de timp rezonabile in raport cu natura si destinatia bunului, fara insa a deranja nejustificat folosinta bunului.

Pe langa aceste obligatii principale ce ii revin proprietarului, partile pot stabili si alte obligatii de comun acord, enumerarea prevazuta de art. 1786 din Codul civil nefiind una limitativa.

Av. Laura Ipate, Cabinet avocat Mitoseriu Ciprian

Dreptul proprietarului de a vizita imobilul

Posted on martie 6, 2020aprilie 7, 2021 by Ciprian Mitoseriu

O problema deseori intalnita in cazul inchirierii de imobile, mai ales in cazul celor cu destinatia de locuinta, este aceea a dorintei proprietarului/locatorului de a se asigura ca imobilul si bunurile din acesta, atunci cand este cazul, sunt utilizate normal, fara a fi provocate stricaciuni sau uzura excesiva, raportat la destinatia bunului.

O astfel de dorinta, determinata de grija pe care orice proprietar o are pentru bunul sau, este fireasca, insa nu trebuie ca locatarul (chiriasul) sa fie stanjenit in folosirea bunului inchiriat.

Locatiunea, sau inchirerea, presupune cedarea folosintei bunului pentru o perioada determinata sau nedeterminata; mai exact, inclusiv proprietarul care a cedat folosinta a renuntat la o parte a prerogativelor sale de proprietar. In termeni mai tehnici, dreptul de folosinta este o prerogativa juridica a dreptului de proprietate; prin locatiune, proprietarul renunta temporar la aceasta prerogativa a dreptului de proprietate, cu toate consecintele unei asemenea renuntari.

Potrivit Codului civil, articolul 1.789, „Locatorul este obligat sa intreprinda tot ceea ce este necesar pentru a asigura in mod constant locatarului folosinta linistita si utila a bunului, fiind dator sa se abtina de la orice fapt care ar impiedica, diminua sau stanjeni o asemenea folosinta”.

Din formularea articolului 1.789 Cod civil reies o serie de obligatii ale locatorului/proprietarului, printre care si aceea ce a asigura folosinta linistita a bunului si abtinerea de la fapte care ar impiedica sau stanjeni o asemenea folosinta. Folosinta linistita a imobilului inchiriat presupune ca locatarul sa nu fie inoportunat in momente nepotrivite de vizite neanuntate, nici macar de vizitele celui care i-a cedat folosinta bunului.

Problema este cu atat mai sensibila in cazul in care destinatia imobilului inchiriat este aceea de locuinta. Practic, prin inchiriere, imobilul devine locuinta chiriasului, chiar daca ramane in proprietatea locatorului. Cine si-ar putea dori ca locuinta sa sa poata fi vizitata oricand de catre persoane din afara familiei? Ar fi, in mod evident, o incalcare a intimitatii locatarului, incalcare ce poate fi considerata o stanjenire in sensul avut in vedere de art. 1.789 Cod civil.

Totusi, nimeni nu contesta dreptul proprietarului de a verifica starea bunului inchiriat, insa aceasta verificare trebuie realizata intr-un mod rezonabil, cu anuntarea si acceptul prealabil al locatarului. Cel mai bine ar fi ca vizitele sa se desfasoare potrivit unor reguli stabilite inca de la inceput, prin clauzele contractului de inchiriere.

Chiriasul: dezavantajul neincheierii unui contract de inchiriere in forma scrisa

Posted on februarie 18, 2020aprilie 7, 2021 by Ciprian Mitoseriu

In ultima perioada, inchirierea unui apartament sau a unei case este o practica intalnita des, unul dintre motivele principale fiind costurile foarte mari pe care le presupune cumpararea unei locuinte.

Dat fiind acest lucru, este bine de stiut care sunt riscurile la care se expune chiriasul in situatia in care nu incheie un contract de inchiriere in forma scrisa.

Principalul dezavantaj pentru chirias pe care il presupune neincheierea contractului de inchiriere in forma scrisa este reprezentat de riscul de a nu fi protejat in fata legii in momentul in care proprietarul solicita evacuarea intempestiva a locuintei, fara a exista un acord in acest sens sau anterior datei stabilite verbal de catre parti.

Astfel, dispozitiile din Codul civil care reglementeaza contractul de inchiriere prevad faptul ca proprietarul poate denunta contractul prin notificare, insa este necesara respectarea unui termen de preaviz stabilit de lege prin raportare la perioada pentru care partile au stabilit plata chiriei, tocmai pentru a proteja chiriasul care se afla in situatia descrisa mai sus. Insa, in lipsa unui contract scris de inchiriere, este foarte greu de dovedit, in primul rand, existenta acestui contract, iar in al doilea rand, abuzul proprietarului care solicita evacuarea locuintei inchiriate.

Pe langa acest lucru, lipsa de diligenta a chiriasului in sensul incheierii contractului in forma scrisa limiteaza acestuia drepturile pe care legea le prevede, cum ar fi dreptul la daune-interese pentru cazul in care imobilul inchiriat prezinta vicii ce constituie o primejdie grava pentru sanatate, iar chiriasul nu le-a cunoscut in momentul incheierii contractului, dreptul de preferinta la incheierea unui nou contract de inchiriere, dreptul descendentilor si ascendentilor chiriasului care a decedat de a opta pentru continuarea contractului de inchiriere pana la expirarea duratei acestuia, s. a.

In cele din urma, trebuie mentionat faptul ca, din punct de vedere legal, contractul de inchiriere se considera incheiat indata ce partile au convenit asupra bunului si pretului, nefiind impusa conditia formei scrise pentru incheierea sa valabila, insa este indicat acest lucru pentru evitarea unor probleme ce ar putea sa apara pe parcursul desfasurarii contractului de inchiriere.

Av. Laura Ipate, Cabinet avocat Mitoseriu Ciprian

Consecintele neplatii cheltuielilor de intretinere de catre chirias

Posted on ianuarie 7, 2020aprilie 7, 2021 by Ciprian Mitoseriu

Problema neplatii cheltuielilor de intretinere de catre chirias necesita o abordare dintr-o dubla perspectiva, atat din cea a proprietarului cat si din cea a chiriasului, pentru ca ambele parti sa inteleaga care sunt eventualele consecinte dar si care sunt solutiile in situatia neplatii cheltuielilor de intretinere de catre locatat.

Chiriasul care nu isi respecta obligatia de plata a cheltuielilor aferente folosirii bunului inchiriat trebuie sa aiba in vedere ca, intr-o atare situatie, proprietarul il poate actiona in judecata, solicitand, prin intermediul unei actiuni in pretentii, obligarea la plata tuturor sumelor neachitate, dar si la plata eventualelor prejudicii cauzate astfel (rebransarea la utilitati s.a.). In functie de suma ce se necesita a fi recuperata, proprietarul trebuie sa stie ca poate opta intre o actiune de drept comun, si o actiune simplificata, o cerere cu valoare redusa accesibila prin completarea unui formular tipizat.

Ambele actiuni au acelasi rezultat dezavantajos pentru chiriasul neplatitor, anume obligarea sa la plata sumelor restante, neachitate, precum si la obligarea acestuia la suportarea cheltuielilor de judecata efectuate de catre proprietar, constand in taxa judiciara de timbru si onorariu de avocat.

Un alt pas ce va trebui efectuat de catre proprietarul care a obtinut o solutie favorabila in fata instantei, precum si o alta cheltuiala ce va trebui suportata de catre chirias in situatia in care acesta nu plateste de buna voie, consta in demararea procedurii de executare silita. Potrivit dispozitiilor legale, prezentarea hotararii prin care chiriasul a fost obligat la plata cheltuielilor de intretinere la executorul judecatoresc conduce la executarea silita a locatarului, dispunandu-se infiintarea de popriri asupra veniturilor sale, putandu-se ajunge chiar si la vanzarea silita a bunurilor.

Abordarea problemelor legate de neplata cheltuielilor de intretinere depinde, evident, si de modul in care este reglementata obligatia acestei plati in contractul de inchiriere. Exista si posibilitatea ca aceste cheltuieli aferente folosintei imobilului inchiriat sa fie incluse in contravaloarea chiriei, situatie in care plata lor va reveni proprietarului/locatorului. De asemenea, exista si posibilitatea, recomandata de noi, ca proprietarul sa incaseze de la chirias, separat de plata chiriei, contravaloarea cheltuielilor de intretinere, a utilitatilor aferente imobilului inchiriat, urmand ca dansul sa le achite catre furnizorii de utilitati.

Cele prezentate pana la acest punct, se refera la ipoteza in care intre proprietar si chirias a fost incheiat un contract in forma scrisa, care demonstreaza conventia acestora. Nu la fel de simplu stau lucrurile in situatia in care nu exista un contract scris; in aceasta situatie demersurile devin mai complicate si mai costisitoare pentru proprietar.

Av. Bogdan Fotea, Cabinet avocat Mitoseriu Ciprian

Contractul de inchiriere imobiliara

Posted on decembrie 1, 2019aprilie 7, 2021 by Ciprian Mitoseriu

Descriere generala

Conform articolului 1.777 Cod civil, „Locatiunea este contractul prin care o parte, numita locator, se obliga sa asigure celeilalte parti, numite locatar, folosinta unui bun pentru o anumita perioada, in schimbul unui pret, denumit chirie”. Locatiunea bunurilor mobile si imobile (cu exceptia celor agricole) se numeste inchiriere.

Putem spune ca inchirierea unui imobil reprezinta o instrainare/vanzare a dreptului de folosinta a unui bun pentru o anumita perioada.

Orice imobil poate face obiectul unei inchirieri, cu exceptia celor pentru care legea interzice, in mod expres, acest lucru.

Prin contractul de inchiriere, partile stabilesc urmatoarele:

Care este imobilul inchiriat, cu toate datele necesare identificarii sale (adresa, suprafata, eventual indicarea cat mai exacta a camerei atunci cand inchirierea se refera la o camera dintr-un imobil cu mai multe incaperi)
Modul de utilizare a spatiilor comune (baie, bucatarie, curte etc.), atunci cand este cazul;
Valoarea chiriei si modul in care aceasta se plateste (lunar, trimestrial, anual etc.);
In sarcina cui este plata utilitatilor;
Durata pentru care se incheie contractul de inchiriere;
Termenul de preaviz in cazul rezilierii unilaterale a contractului;
Sanctiunile pe care trebuie sa le suporte partile in cazul nerespectarii obligatiilor contractuale.

Recomandam si includerea de clauze prin care sa se stabileasca:

Numarul persoanelor care vor locui efectiv in imobilul inchiriat, respectiv identitatea acestora;
Modul in care proprietarul/locatorul poate verifica starea imobilului pe durata derularii contractului.
Inventarul dotarilor imobilului si valoarea de inlocuire a acestora in cazul distrugerii sau deteriorarii.
In principiu, desi nu este supus vreunei conditii de forma, recomandam incheierea contractului de inchiriere in forma scrisa, pentru a se putea face proba existentei lui, a valorii chiriei si a celorlalte elemente enumerate mai sus, chiar daca nu se mai realizeaza si inregistrarea contractului la ANAF.

Practic, atat proprietarul / locatorul, cat si chiriasul / locatarul se pot vedea nevoiti sa uzeze de prevederile contractului in situatia in care cealalta parte nu isi respecta obligatiile. Acest lucru ar fi aproape imposibil in cazul in care continutul contractului nu poate fi probat printr-un inscris.

Av. Ciprian Mitoseriu