Desi exista foarte multi proprietari de imobile care isi suplimenteaza veniturile prin inchirierea acestora, foarte putini cunosc dezavantajele neincheierii unui contract in forma scrisa. Cu toate ca, de cele mai multe ori, proprietarii sunt tentati sa nu incheie un asemenea act, pentru a evita plata impozitul pentru suma incasata, dezavantajele ce survin in urma unei astfel de modalitati de a proceda sunt mult mai mari decat beneficiile.
Desi nematerializarea intr-un inscris a intelegerii dintre proprietar si chirias nu afecteaza valabilitatea acesteia, conventia fiind valabila, primele probleme apar in situatia in care proprietarul este nevoit sa dovedeasca, din varii motive, existenta si continutul contractului. In concret, in cazul in care chiriasul refuza plata chiriei, sau plateste o suma inferioara celei convenite, un proprietar fara contract scris va avea dificultati in dovedirea cuantumului chiriei, locatorul neputand fi obligat sa plateasca chiria decat de catre instanta de judecata, procedura ce implica cheltuieli suplimentare constand, printre altele, in onorariu de avocat si taxa judiciara de timbru. Asadar, primul dezavantaj, in cazul neincheierii unui contract de inchiriere in forma scrisa, consta in imposibilitatea dovedirii oricarei pretentii fata de chirias. Dovada, in aceasta situatie, se va face cu mare dificultate si doar in situatii exceptionale, prevazute in mod expres de lege.
Un proprietar diligent trebuie sa stie ca, potrivit articolului 1798 din Codul civil, contractele de locatiune incheiate in forma scrisa si inregistrate la organele fiscale precum si cele incheiate in forma autentica in fata unui notar constituie titluri executorii pentru plata chiriei. In situatia unui chirias care refuza plata chiriei, simpla prezentare a contractului la un executor judecatoresc duce la declansarea procedurii de executare silita pentru recuperarea sumelor neplatite.
Un alt dezavantaj, in situatia lipsei unui contract in forma scrisa care sa prevada expres obligatiile chiriasului, proprietarul se poate lovi de refuzul acestuia de a-i permite sa inspecteze imobilul pe parcursul inchirierii. Exista situatii si mai grave, cand chiriasul nu doar ca refuza sa permita vizionarea imobilului, dar refuza sa il paraseasca odata cu ajungerea la termen a perioadei convenite. Intr-o asemenea situatie din punct de vedere legal, proprietarul nu are alta alternativa decat investirea instantelor de judecata cu o cerere prin care sa solicite evacuarea locatarului, procedura anevoioasa care presupune costuri suplimentare.
Desi foarte putini se gandesc la acest aspect, o situatie des intalnita in practica este aceea in care locatarul paraseste imobilul inchiriat luand o parte sau totalitatea bunurilor ce i-au fost predate spre folosinta. Lipsa unei formalitati scrise cu privire la contract, este de cele mai multe ori insotita si de lipsa incheierii unui proces-verbal in care se consemneaza starea imobilului si bunurile (obiectele de mobilier) incredintate spre folosire. Intr-o atare situatie un proprietar se poate vedea considerabil pagubit, lipsa unor inscrisuri atragand mari dificultati in dovedirea si recuperarea unui eventual prejudiciu.
Aparent cel mai mic dintre dezavantaje, trebuie totusi avut in vedere faptul ca, in lipsa unui contract de locatiune scris, chiriasul poate parasi imobilul oricand doreste sistand astfel plata chiriei, lipsindu-l pe proprietar de orice previzibilitate in acest sens.
Un ultim aspect, deloc de neglijat, consta in faptul ca, in mod automat, neincheierea unui contract scris duce de cele mai multe ori la neinregistrarea acestuia la organele fiscale si la nerespectarea obligatiei proprietarului de achitare a impozitului aferent veniturilor realizate din chirii. Proprietarul cu un astfel de comportament neglijent trebuie sa stie ca, pe langa toate aspectele prezentate pana la acest punct, nedeclararea veniturilor din chirii constituie infractiunea de evaziune fiscala, iar o sesizare in acest sens poate fi facuta catre organele de politie chiar si de catre un chirias aflat in relatii mai putin bune cu locatorul.
Av. Bogdan Fotea, Cabinet avocat Mitoseriu Ciprian
